🏠 전세사기 피하는 법! 등기부등본에서 꼭 확인할 3가지 핵심 포인트

 

혹시 여러분,
전세사기를 '남 일'로만 생각하고 계시진 않으신가요? 😰
2025년 상반기에도 전세사기 피해 사례는 여전히 늘고 있습니다.
특히 청년·신혼부부·사회초년생을 노린 **'깡통전세'**와 **'명의신탁 사기'**가 대표적인데요.

전세 계약 전 단 5분!
‘등기부등본’만 제대로 확인해도 피해를 막을 수 있습니다.
이번 글에서는 전세사기 유형과 함께
✅ 등기부등본에서 반드시 확인해야 할 핵심 포인트 3가지를 정리해드릴게요!

 

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✅ 전세사기, 왜 아직도 일어날까?

전세사기 범죄는 대부분 다음과 같은 방식으로 발생합니다:

1. 전세금보다 집값이 낮은 ‘깡통전세’
   • 집이 경매에 넘어가도 세입자는 보증금을 돌려받기 어렵습니다.
2. 명의신탁·허위소유주 사기
   • 계약 상대가 실제 집주인이 아닌 경우.
3. 근저당 많은 집 몰래 전세 놓기
   • 은행에 잡혀 있는 담보가 전세금보다 높을 경우, 보증금이 위험해집니다.

👉 이런 피해를 막기 위한 가장 확실한 방법 = 등기부등본 열람입니다!

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🔍 등기부등본이란?

등기부등본은 부동산의 신분증과 같습니다.
해당 부동산의 ‘소유권’, ‘근저당’, ‘가압류’, ‘전세권’ 등
법적인 정보를 한눈에 확인할 수 있는 공식 문서죠.

👉 인터넷 등기소(https://www.iros.go.kr)에서 1,000원으로 조회할 수 있어요.

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📌 전세 계약 전 등기부등본에서 확인할 3가지 핵심 포인트

① 소유자 정보 = 계약 상대가 실제 집주인인가?

등기부등본 **'표제부'와 '갑구'**를 확인하세요.

• ‘소유자’ 이름과 생년월일이 계약서에 나와 있는 임대인 정보와 일치해야 합니다.
• 대리인 계약이라면 위임장, 인감증명서 필수 확인!

❗ 계약 상대가 소유자가 아니라면, 절대 계약하면 안 됩니다.

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② 근저당권이 설정되어 있는가? (👈 가장 중요한 부분!)

등기부등본 **'을구'**에 ‘근저당’이 있다면 다음을 반드시 확인하세요:

• 채권최고액이 얼마인지 → 전세금보다 높다면 위험합니다.
• 설정일자가 계약일 이전인지 → 전세보증 순위 밀릴 수 있어요.
• 근저당권자가 누구인지 → 주택담보대출 은행인지, 개인인지?

💡 전세보증금보다 근저당+가압류+기타 채권이 많으면 계약 피하세요.

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③ 전세권·가압류 등 권리침해 정보는 없는가?

‘을구’에서 추가로 확인해야 할 내용입니다:

• 기타권리 (전세권 설정): 이전 세입자 퇴거 여부 확인
• 가압류, 압류, 경매 개시 결정 등이 있다면 피하시는 게 좋습니다.

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🧾 등기부등본 보는 법 요약

 

항목	확인 포인트	이유
근저당권 설정	전세금 초과 여부	보증금 반환 우선순위 확인
가압류·경매 여부	등기 내 기록 확인	위험 부동산 여부 판단
소유자 명의	계약자와 일치	명의신탁, 대리 사기 예방

 

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🔚 마무리하며

전세사기는 단순한 부주의가 아니라,
정보 부족으로 인한 피해가 많습니다.
등기부등본 하나만 제대로 읽어도 수천만 원의 피해를 막을 수 있다는 사실!
이제부터는 계약 전에 꼭 등기부등본을 열람하고, 위 3가지를 확인하세요. 😊

 

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💡 소사장TIP: 전세사기 완벽하게 막는 3단계 루틴

1. 등기부등본 열람은 계약 전날 최신본으로!
2. 전세보증금 반환보증(허그, SGI 서울보증 등) 가입하기
3. 계약서 특약사항에 ‘대출 없고, 임차인 권리 보장’ 명시하기